Yunan Hükümeti Avrupa Birliği’nin (AB-1030/02 sayılı) Direktifine dayanarak 2013 yılından itibaren AB üyesi olmayan tüm üçüncü ülke vatandaşlarına 5 yılda bir yenilenmek üzere alt limiti 250.000,00 Euro mülkiyet alımı karşılığında “Golden Visa” olarak tabir edilen süresiz oturum hakkını tanımaya başlamıştır. Yunan Hükümeti farklı oturum izni kategorileri ile farklı oturum izinlerini de düzenlemiş olmakla beraber bu çalışmada sadece gayrimenkul alımına bağlı ve 5 yılda bir yenilenen ayrıca 7 yıl sonunda 180 gün Yunanistan’da ikamet sonucu vatandaşlığın da elde edebildiği oturum izni incelenmektedir.

Buna göre 03.04.2024 tarihinde Yunan Parlamentosu’nda kabul edilen kanun teklifi doğrultusunda Yunan Göç Kanunu 5038/2023 sayılı A’81 ile gayrimenkul yatırımlarına bağlı ikamet izni kanunun 64.maddesi; 100.madde ile ilgili bentleri ve B.5 tipi oturma izni mevzuatında aşağıdaki değişikliklere yer verilmiştir. Öncelikle genel olarak kabul edilen ve yürürlüğe giren bu kanunla ilgili son zamanlarda iktidar partisinin muhalefet kanadı tarafından eleştiriye tutulduğunu belirtmek isteriz.

Zira her ne kadar Golden Visa mevzuatı 11 yıldan beri yürürlükte olsa da kanunun tanıdığı haklar geniş kitleler tarafından son beş yıldan beri bilinmeye başlanmış ve özellikle Avrupa kıtasına yansıyan üçüncü dünya ülkelerinden göç dalgasının ağır derece hissedilmesi ile özellikle makul alt limit ile Yunan Golden Visası diğer rekabetçi ülkeler arasında öne çıkmıştır. Aşağı yukarı aynı zamanlarda benzer programları her ne kadar Portekiz, İspanya, Macaristan ve Malta’da başlatmış olsa da Yunanistan haricindeki diğer ülkelerin Golden Visa uygulamasında kısıtlamalara gitmeleri ve bazı ülkelerin programlarını kapatmaları ve yine bazılarının alt limiti daha yüksek bedellere yükseltmeleri Yunanistan’dan gayrimenkul alım talebini artırmıştır.

Özellikle, Çin vatandaşlarına karşı AB ülkelerinin Schengen vize kısıtlamasına gitmesi, Yunan programına karşı ilgiyi çok artırmış ve böylece Golden Visa amaçlı satılan özelikle son yıllarda 10 gayrimenkulün 7’sini Çin vatandaşları almıştır. Yine son yıllarda özellikle Orta Doğu’da yaşanan ekonomik ve siyasi krizlerden kaynaklı Lübnan, Ürdün, Suudi Arabistan, Ermenistan gibi ülke vatandaşları da gayrimenkul alımına başlayınca Atina Merkez olmak üzere tüm Yunanistan’da gayrimenkul fiyatları yükselmeye başlamıştır. Buna ek olarak İngiltere’nin Brexit’ten çıkması özellikle ABD vatandaşlarının son yıllarda Atina ve Yunan Adalarında oturum amaçlı gayrimenkul almaları geçmiş yıllarda olmadığı kadar gayrimenkul fiyatlarını yükseltmiş bu fiyat yüksekliği de kiralara yansımış ve özellikle merkezde yaşayan ve çalışan Yunan vatandaşı ise tepki göstermeye başlamış bunu da parlamentoya yansıtmıştır.

Yine bu belirttiğimiz etkenlerin dışında özellikle YDP lideri Kiriakos Miçotakis’in seçilmesinin ardından liberal politikalar izlemesi ve Atina Belediye Başkanı Haris Doukas’ın vizyoner politikaları ile Atina’yı tekrardan en çok ziyaret edilen Avrupa başkentlerinden biri haline dönüştürmesi Atina’ya olan ilgiyi artırmıştır. Gerçekten de Yunanistan’ın bir turizm ülkesinin olmasının yanında Atina’nın kültürel bir başkent olması son yıllarda birçok uluslararası organizasyona ev sahipliği ve ülke nüfusunun bu başkentte yaşaması Atina’yı Doğu Akdeniz coğrafyasında bir cazibe noktasına dönüşmüştür.

Tüm bu etkenlerin Yunanlı vatandaşa yansıması ise konut ve kira açısından pek de olumlu olmamıştır. Belki bu noktada özellikle 2023 yılında Yunan Parlamentosu’nun yine Golden Visa ile ilgili yapmış olduğu pek de yerinde olmayan kanun da göz ardı edilmemelidir. Zira 2023 yılının Golden Visa uygulamasının alt limiti 250.000,00 Euro iken Atina ve Selanik Merkez ile Santorini, Mykonos bölgelerinde 500.000,00 Euro’ya yükseltilmiştir. Ancak bu kararlar alındıktan sonra kanunun yürürlüğe girmesi birkaç defa ertelenmiş bu ertelemeler emlak piyasasında belirsizliğe yol açmış ve Atina örneğinde merkeze çok yakın neredeyse merkezin merkezi konumunda olan Pire (Piraeus) ve Neo Faliro semtlerinin 250.000,00 Euro’da bırakılması ise bu semtlerde spekülatif emlak artışlarına sebebiyet vermiştir.

Bu noktada liberal bir ekonominin doğası olarak Yunanlı emlak sahipleri de bu süreci fırsat olarak görmüşler özellikle Golden Visa için kapılarını çalan yabancı alıcılara mülklerini 250.000,00 Euro altında satmamaya başlamışlardır. Bu durum otomatikman yukarıya doğru bir fiyat artışını tetiklemiştir.

İşte Yunan Parlamentosu’nun belki de geçen sene yaptığı kanun düzenlemesinin telafi etme biçimi bu yeni düzenlemede kendini göstermektedir. Dolayısıyla yeni düzenlemeye bu gözle bakmak daha doğru olacağı düşüncesindeyiz.

Buna göre; 1- 03.04.2024 tarihi itibariyle Golden Visa için gayrimenkul alt limit Atina Merkez ve çevresini bazı adalarla birlikte içine alan yaklaşık 4 Milyon kişinin yaşadığı Attika diye tabir edilen yarımada (Piraeus-Pire dahil) 250.000,00 Euro’dan 800.000,00 Euro’ya yükseltilmiştir. Ayrıca Attika gibi 13 idari bölgeden olan ve Selanik ve çevresini de içine alan Orta Makedonya bölgesi de tümüyle 800.000,00 Euro limite yükseltilmiştir. Buna ek olarak önceki kanun değişikliklerinde yer verilen Mykonos ve Santorini adaları ile nüfusu 3 3.100 kişiyi aşan tüm adalarda istisnasız bir biçimde 800.000,00 Euro’ya yükseltilmiştir. Görüldüğü gibi yeni düzenlemenin yürürlüğe girmesi ile Golden Visa için ortaya konan limitler dünya ortalamasının çok ama çok üstünde rakamlar olarak belirlenmiştir.

2-Bu kanunda tanımlanan ve sınırları çizilen bölgelerin dışında kalan alanlar ise ne yazık ki yerleşmenin az olduğu ve kırsal olarak tanımlanan bölgelerdir. Bu bölgelerde ise minimum 250.000,00 Euro 400.000,00 Euro’ya yükseltilmiş ve bu bedel artışının yanına 120 metrekare de taban şartı getirilmiştir. Kanun koyucu ilk kez böyle bir düzenlemeye giderek Golden Visa ile elde edilen oturum iznini gerçekten de daraltma amacı hedeflediği anlaşılmaktadır.

3- Yeni kanun bazı istisnalara da yer vermiştir. Bu istinaslar da makalemizin giriş bölümünde yer vermiş olduğumuz konut krizini bir şekilde önlemeye dönük düzenlemeler olarak görülmelidir. Bu düzenlemeleri de Portekiz örneğinde olduğu gibi eski tarihi binaların renovasyon ve atıl durumunda bulunan eski fabrika ve depoların yani geniş anlamda öncesinde endüstriye tahsis edilmiş alanların konuta dönüştürülmesi ile alt limitin korunmasında görmek gerekir. Gerçekten kanunun bu bölümü kanunun bir nevi ruhunu ortaya koymaktadır. Zira Yunanistan’ın yaşadığı ekonomik kriz sonrası ve buna müteakip Covid pandemisiyle birlikte Yunanistan’da üretim daha çok hizmet sektörüne kaymış ve şehir merkezlerine yakın veya içinde bulunan birçok endüstriyel bina, depo, silo, ofis ve dükkan atıl hale gelmiştir. Yeni düzenleme geçmişe dönük 5 yıldan beri atıl durumda olan binaların konuta çevrilmesi durumunda Golden Visa alt limitini yeni düzenleme ile 250.000,00 Euro’da bırakılmaktadır. İşte aynı şekilde Atina ve çevresinde yine atıl durumunda bulunan tarihi binanın da bu şekilde yerleşime kazandırılması ve bu şekilde dönüşümü gerçekleştiren yeni hak sahiplerine Golden Visa limitini daha düşük tutarak (250.000,00 Euro) onları cesaretlendirmeyi hedeflemektedir.

4-Son olarak yeni düzenleme ilk kez mülkiyet haklarını kısıtlayarak Golden Visa kapsamında alınacak gayrimenkullerin kiraya verilmesini yasaklamakta ve ağır idari para cezalarını öngörmektedir. Kanun kısa süreli kiralamayı “paylaşım ekonomisi” olarak ifade etmiştir. Bu ifade de bilindiği gibi konutta Airbnb, ulaşımda Uber gibi bilişim teknolojisine dayalı kısa kiralamaları anlatmak üzere türetilmiş bir ifadedir. Sonuç olarak bir kanun düzenlemesinde tanınmış firmaların özel isimlerine yer verilemeyeceğinden kanun koyucu doğru bir tabir kullanarak amacını ortaya koymuştur.

Ancak bu düzenlenmenin Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesinde belirtilen Ek Protokol 1-1’i kısıtladığı çok açıktır ve kanunun yönetmeliğe ihtiyacı olduğu açıktır. Her ne kadar paylaşım ekonomisinden kısa süreli kiralamaya izin verilemeyeceği anlaşılmakta ise de bu kısalığın 1 yıl mı, 6 ay mı, 3 ay mı olduğu belirtilmemektedir. Pek muhtemel ilerleyen günlerde bu düzenleme ile ilgili yönetmeliğin çıkarılacağı düşüncesindeyiz. Zira aynı durum 120 metrekare ve endüstriyel alanlar ile renöve edilmeyi bekleyen tarihi binalar için de geçerlidir. Yeni düzenlemedeki tüm muğlak alanların mutlaka yönetmelikle açıklanması gerektiği ortadadır.

Son olarak kanun koyucu 4 geçmiş dönemlerde yaptığı gibi bir geçiş dönemi belirlemiştir. Bu dönemden de bahsetmek istiyoruz.

5-Kanun koyucu geçiş dönemini şu şekilde düzenlemiştir. Yeni kanun onaylandığı tarihte yani 03.04.2024 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Ancak 31.08.2024 tarihine kadar askıdadır. Yani 31.08.2024 tarihine kadar alt limit olan 250.000,00 Euro’nun %10’u olan 25.000 Euro noter sözleşmesi ile mülkiyet sahibinin hesabına gönderildiği veya çek ile bedel kendisine teslim edildiği takdirde geriye kalan miktar önce 31.12.2024 tarihine kadar tamamlanmalıdır. Şayet bu işlemler sırasında gayrimenkulden veya mühendis raporundan kaynaklanan bir sıkıntıdan dolayı işlemin tamamlanması yani satışın tamamlanması mümkün olmaz ise yeni bir gayrimenkulü seçerek satış işlemlerini alıcı 30.04.2025 tarihine kadar gerçekleştirilebilecektir. Kanunun en azından bu geçici dönemi çok net olarak ortaya koyduğundan bu konu ile ilgili yönetmelikte bir düzenleme yapılmasını beklememekteyiz.

Diğer yandan geçmiş yıllarda bu tür geçiş dönemlerinde yine aynı şekilde düzenlemelere gidildiği kanun koyucu ve idari makamlar tarafından bu düzenlemeler harfiyen uyulduğu düşünüldüğünde kanun koyucunun en azından yeni kanun öncesinde böyle bir geçiş döneminin düzenlemesinin hakkaniyetli olduğu düşüncesindeyiz.

Son olarak yeni kanun düzenlemesi, Golden Visa rejimi ve Golden Visa kartıyla sahip olunan haklarla ilgili Lexius Invesment Ofisimizden detaylı bilgi alabileceğinizi belirtmek isteriz.